Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb, το Booking.com και αντίστοιχες ψηφιακές πλατφόρμες αποτελεί πλέον μια οργανωμένη μορφή αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας, με σημαντικές φορολογικές, διοικητικές και νομικές υποχρεώσεις για τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές.
Το θεσμικό πλαίσιο έχει αυστηροποιηθεί τα τελευταία έτη, ιδίως ως προς τη φορολογική παρακολούθηση, την υπαγωγή σε ΦΠΑ σε ορισμένες περιπτώσεις, την υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, αλλά και τις ελάχιστες προδιαγραφές ασφάλειας των ακινήτων που διατίθενται σε επισκέπτες.
- Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση
Από 1.1.2024, ως βραχυχρόνια μίσθωση νοείται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον το ακίνητο διατίθεται επιπλωμένο και χωρίς παροχή άλλης υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Το όριο των 59 ημερών αφορά τη διάρκεια κάθε επιμέρους μίσθωσης και όχι το συνολικό διάστημα εκμετάλλευσης του ακινήτου μέσα στο έτος.
Αντίθετα, μίσθωση διάρκειας 60 ημερών και άνω αντιμετωπίζεται ως μακροχρόνια μίσθωση και δηλώνεται με Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
- Υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο και απόκτηση ΑΜΑ
Κάθε ακίνητο που διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να εγγράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και να λαμβάνει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
Ο ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται σε κάθε αγγελία ή καταχώριση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες. Σε περίπτωση αλλαγής ιδιοκτήτη ή διαχειριστή, ο νέος διαχειριστής οφείλει να εγγράψει εκ νέου το ακίνητο και να λάβει νέο ΑΜΑ.
- Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής
Για κάθε κράτηση πρέπει να υποβάλλεται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Η υποχρέωση αυτή αφορά τόσο τις κρατήσεις που πραγματοποιούνται μέσω ψηφιακών πλατφορμών όσο και τις μισθώσεις που πραγματοποιούνται εκτός πλατφόρμας, εφόσον εμπίπτουν στο καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η ορθή καταχώριση των ημερομηνιών διαμονής, του μισθώματος και των στοιχείων της κράτησης είναι κρίσιμη, καθώς τα δηλωθέντα στοιχεία διασταυρώνονται φορολογικά.
- Φορολογική μεταχείριση και ΦΠΑ
Για φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται έως δύο ακίνητα χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών, το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και η μίσθωση απαλλάσσεται από ΦΠΑ.
Αντίθετα, όταν φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται τρία ή περισσότερα ακίνητα, το εισόδημα θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και η διάθεση των ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή υπάγεται σε ΦΠΑ 13%. Αντίστοιχη αντιμετώπιση ισχύει και για τα νομικά πρόσωπα, ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.
Στις περιπτώσεις αυτές απαιτείται, μεταξύ άλλων, δήλωση ΚΑΔ, ένταξη στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ, τήρηση λογιστικών αρχείων και διαβίβαση δεδομένων στην πλατφόρμα myDATA.
- Παροχή πρόσθετων υπηρεσιών: πότε η μίσθωση γίνεται τουριστική δραστηριότητα
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν ο ιδιοκτήτης ή διαχειριστής παρέχει υπηρεσίες πέραν της απλής διάθεσης του ακινήτου και των κλινοσκεπασμάτων.
Ενδεικτικά, υπηρεσίες όπως καθημερινή καθαριότητα, παροχή πρωινού, μεταφορά επισκεπτών, οργανωμένη υποδοχή ή άλλες υπηρεσίες αντίστοιχες ξενοδοχειακής εξυπηρέτησης μπορεί να οδηγήσουν σε διαφορετικό χαρακτηρισμό της δραστηριότητας. Στην περίπτωση αυτή ενδέχεται να απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και διαφορετική φορολογική και αδειοδοτική αντιμετώπιση.
- Τέλη που επιβαρύνουν τη βραχυχρόνια μίσθωση
Στα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα. Ο οδηγός της ΑΑΔΕ αναφέρει ποσά 1,50 ευρώ για τους μήνες Μάρτιο έως Οκτώβριο και 0,50 ευρώ για τους μήνες Νοέμβριο έως Φεβρουάριο, ενώ για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. προβλέπονται υψηλότερα ποσά.
Επιπλέον, στις βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβάλλεται τέλος διαμονής παρεπιδημούντων, το οποίο υπολογίζεται ως ποσοστό 0,5% επί του καταβαλλόμενου μισθώματος, με ειδικές υποχρεώσεις απόδοσης ιδίως για φυσικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα ακίνητα και για νομικά πρόσωπα.
- Νέες προδιαγραφές ασφάλειας των ακινήτων
Με τον Ν. 5170/2025 θεσπίστηκαν ειδικές προδιαγραφές για τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια. Ο νόμος αφορά, μεταξύ άλλων, τις προδιαγραφές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης και το σύστημα κατάταξης καταλυμάτων.
Σύμφωνα με τις νέες απαιτήσεις, τα ακίνητα που διατίθενται σε βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να πληρούν βασικές προϋποθέσεις καταλληλότητας και ασφάλειας, όπως να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης, να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, καθώς και μέτρα πυρασφάλειας και προστασίας των επισκεπτών. Στις απαιτήσεις περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, ασφάλιση αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακό ρελέ, σήμανση διαφυγής, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.
Η συμμόρφωση με τις τεχνικές και λειτουργικές αυτές προδιαγραφές δεν αποτελεί απλώς τυπική υποχρέωση, αλλά συνδέεται άμεσα με την αστική ευθύνη του ιδιοκτήτη ή διαχειριστή σε περίπτωση ατυχήματος.
- Υποχρεώσεις απέναντι στους τουρίστες/επισκέπτες
Πέρα από τις υποχρεώσεις απέναντι στην ΑΑΔΕ και τις αρμόδιες αρχές, ο ιδιοκτήτης ή διαχειριστής έχει και υποχρεώσεις απέναντι στους ίδιους τους επισκέπτες.
Καταρχάς, το ακίνητο πρέπει να παραδίδεται στην κατάσταση που περιγράφεται στην αγγελία. Η περιγραφή του χώρου, των παροχών, της τοποθεσίας, της πρόσβασης, των κανόνων διαμονής και τυχόν περιορισμών πρέπει να είναι ακριβής και όχι παραπλανητική. Ανακρίβειες ως προς βασικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως αριθμός δωματίων, παροχές, προσβασιμότητα, θέρμανση, κλιματισμός ή δυνατότητα χρήσης κοινόχρηστων χώρων, μπορούν να δημιουργήσουν αξιώσεις του επισκέπτη.
Επιπλέον, ο επισκέπτης πρέπει να ενημερώνεται εγκαίρως για ουσιώδεις όρους της διαμονής, όπως:
- ώρες check-in και check-out,
- κανόνες σπιτιού,
- πολιτική ακύρωσης,
- τυχόν πρόσθετες χρεώσεις,
- οδηγίες πρόσβασης στο ακίνητο,
- στοιχεία επικοινωνίας σε περίπτωση ανάγκης,
- οδηγίες χρήσης βασικών εγκαταστάσεων και συσκευών.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η υποχρέωση ασφάλειας. Ο ιδιοκτήτης ή διαχειριστής οφείλει να μεριμνά ώστε το ακίνητο να είναι κατάλληλο για ασφαλή διαμονή, χωρίς εμφανείς ή κρυφούς κινδύνους για τους επισκέπτες. Ελαττωματικές ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, επικίνδυνες σκάλες, μη ασφαλή μπαλκόνια, ελλιπής φωτισμός, έλλειψη βασικών μέσων πυρασφάλειας ή πλημμελής συντήρηση μπορούν να οδηγήσουν σε ευθύνη αποζημίωσης.
- Προσωπικά δεδομένα επισκεπτών
Οι διαχειριστές βραχυχρόνιων μισθώσεων συχνά επεξεργάζονται προσωπικά δεδομένα επισκεπτών, όπως ονοματεπώνυμο, στοιχεία επικοινωνίας, στοιχεία κράτησης, στοιχεία ταυτοποίησης ή στοιχεία πληρωμής.
Η επεξεργασία αυτή πρέπει να γίνεται σύμφωνα με τον GDPR. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν τηρούνται αρχεία επισκεπτών, όταν χρησιμοποιούνται συστήματα αυτοματοποιημένης πρόσβασης ή όταν υπάρχουν κάμερες ασφαλείας. Οι κάμερες δεν πρέπει να τοποθετούνται σε χώρους όπου παραβιάζεται η ιδιωτικότητα των επισκεπτών, όπως εσωτερικοί χώροι κατοικίας, υπνοδωμάτια ή λουτρά.
- Κανονισμός πολυκατοικίας και σχέσεις με συνιδιοκτήτες
Πριν από τη διάθεση διαμερίσματος μέσω Airbnb, πρέπει να εξετάζεται ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Αν ο κανονισμός περιέχει περιορισμούς ως προς τη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών ή απαγορεύσεις για επαγγελματική ή τουριστική χρήση, μπορεί να ανακύψουν διαφορές με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες.
Ακόμη και όταν δεν υπάρχει ρητή απαγόρευση, η χρήση του ακινήτου δεν πρέπει να προκαλεί υπέρμετρες οχλήσεις, διατάραξη της κοινής ησυχίας, φθορές σε κοινόχρηστους χώρους ή προβλήματα ασφάλειας στην πολυκατοικία.
- Αστική ευθύνη και ασφαλιστική κάλυψη
Η λειτουργία ενός ακινήτου ως βραχυχρόνια μίσθωση αυξάνει τον κίνδυνο ευθύνης του ιδιοκτήτη ή διαχειριστή. Σε περίπτωση τραυματισμού επισκέπτη, φθοράς προσωπικών αντικειμένων ή ατυχήματος που συνδέεται με την κατάσταση του ακινήτου, ενδέχεται να γεννηθούν αξιώσεις αποζημίωσης.
Για τον λόγο αυτό, η ασφάλιση αστικής ευθύνης δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται μόνο ως τυπική συμμόρφωση, αλλά ως ουσιαστικό μέτρο προστασίας του ιδιοκτήτη, του διαχειριστή και των επισκεπτών.
Συμπέρασμα
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι πλέον μια άτυπη ή απλή μορφή αξιοποίησης ακινήτου. Ο ιδιοκτήτης ή διαχειριστής Airbnb οφείλει να συμμορφώνεται με φορολογικές, διοικητικές, τεχνικές, ασφαλιστικές και συμβατικές υποχρεώσεις.
Η ορθή εγγραφή στο Μητρώο, η ακριβής υποβολή δηλώσεων, η συμμόρφωση με τις απαιτήσεις ΦΠΑ και τελών, η τήρηση των προδιαγραφών ασφάλειας και η διαφανής ενημέρωση των επισκεπτών αποτελούν πλέον αναγκαίες προϋποθέσεις για τη νόμιμη και ασφαλή λειτουργία της δραστηριότητας.
Για τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές, η προληπτική νομική και φορολογική υποστήριξη μπορεί να αποτρέψει πρόστιμα, διαφορές με επισκέπτες ή συνιδιοκτήτες και αξιώσεις αποζημίωσης, διασφαλίζοντας την ομαλή εκμετάλλευση του ακινήτου.
